Оцінка незавершеного будівництва

Сьогодні одним з найбільш важливих показників інвестицій в основний капітал, житлове будівництво та інші програми є кон’юнктура ринку об’єктів незавершеного будівництва. Інвестиційний потенціал цього ринку величезний.

Незавершене будівництво можна розглядати як невдалу реалізацію інвестиційних проектів, коли конкретні інвестори, схильні до підвищеного ризику, в умовах несприятливого інвестиційного клімату не змогли досягти поставлених цілей. Щоб повернути хоча б частину вкладених коштів, багато хто з них готові відмовитися від розпочатих проектів і реалізувати об’єкти незавершеного будівництва на відкритому ринку більше заповзятливим власникам. Практика показує, що оцінка об’єктів незавершеного будівництва за вартістю витрат, не відображає інтереси учасників сучасного ринку. Тому ринок об’єктів незавершеного будівництва ось уже тривалий час перебуває в стагнації, а об’єкти незавершеного будівництва не можуть знайти ефективного власника. У швидко мінливих ринкових умовах оцінка об’єктів незавершеного будівництва – задача досить актуальна і складна, що вимагає від оцінювачів спеціальних знань і досвіду.

Оцінка об’єктів незавершеного будівництва проводиться для наступних цілей:

• Постановкою об’єкта незавершеного будівництва на баланс організації.
• Ухвалою реальної ринкової вартості об’єкта незавершеного будівництва, яка відображає будівельну і ринкову цінову ситуацію.
• Прийняттям рішення про подальше використання об’єкта незавершеного будівництва. Відповідь на питання подальшого функціонування об’єкта залежить від ступеня його завершеності і від можливості зміни його експлуатаційного призначення. Іноді каркасна система “недобудови” дозволяє побудувати на своїй основі зовсім інше будівництво, ніж передбачалося десять-п’ятнадцять років тому.
• При реорганізаційних трансформації (створення холдингу, виділення підрозділів, банкрутство).
• Купівлею або продажем об’єкта незавершеного будівництва. Найчастіше новоявленого власника чекають додаткові витрати, пов’язані з оформленням документів, проведенням технічної експертизи та підключенням різних комунікацій. Сучасний інвестор сьогодні більш охоче придбає об’єкт незавершеного будівництва разом з наведеним у порядок пакетом документів.
• Тим, щоб ефективно розпорядитися земельною ділянкою, на якій знаходиться об’єкт незавершеного будівництвом. У більшості випадків цінність становлять земельні ділянки, на яких розташовані об’єкти незавершеного будівництва. За допомогою оцінки можна визначити варіанти найбільш ефективного використання земельної ділянки, на якій розташований довге будівництво.

Як правило, оцінка незавершеного будівництва застосовується до таких об’єктів, як будівлі чи споруди. Для того, щоб оцінка незавершеного будівництва була об’єктивною, необхідно правильно класифікувати об’єкт оцінки незавершеного будівництва. Оцінка незавершеного будівництва використовує декілька способів класифікації об’єктів, незавершених будівництвом. Найбільш істотною для оцінювача є класифікація з точки зору наявності у недобудованого об’єкта можливостей виступати як дохідної нерухомості. Більшість будівель і споруд громадського призначення, а також житлові будівлі можуть бути використані в якості що приносить дохід нерухомості. Оцінка незавершеного будівництва з цими типами незавершених об’єктів нерухомості, як правило, використовує витратний і прибутковий підхід.

Будинки й споруди виробничого призначення, у свою чергу, можна розділити на дві великі групи. До першої групи належать будівлі та споруди спеціалізованого призначення, у яких можливості зміни функціонального призначення практично відсутні через особливості конструктивних рішень. До другої групи належать об’єкти, які можуть бути використані для розміщення в них різних типів виробництв, і, отже, мають більш універсальними об’ємно-планувальних і конструктивних рішень. Оцінка незавершеного будівництва у вигляді об’єктів, що відносяться до першої групи, використовує, в основному витратний підхід. Оцінка незавершеного будівництва у вигляді об’єктів, що відносяться до другої групи, визначається із застосуванням як витратного, так і дохідного підходу. Оцінка незавершеного будівництва практично не використовує підхід, заснований на порівняльному аналізі продаж.

Оцінка незавершеного будівництва дає визначення реальної ринкової вартості об’єкта незавершеного будівництва, яка відображає будівельну і ринкову цінову ситуацію. Крім того, оцінка незавершеного будівництва може допомогти визначити варіанти найбільш ефективного використання земельної ділянки, на якій розташоване незавершене будівництво.

Слід зазначити, що одним з найважливіших складових елементів вихідної дозвільної документації є умови інженерного забезпечення об’єкта, тобто узгоджені міськими (районними) службами умови підключення об’єкта до мереж водопостачання, каналізації, газопостачання, енергопостачання і т.д. Як правило, технічні умови щодо інженерного забезпечення об’єктів, що будуються мають обмежений термін дії. Цей період складає в середньому 3-5 років. Якщо термін дії вихідної дозвільної документації закінчився або плановане зміна функціонального призначення об’єкта вимагає наявності додаткової потужності в частині інженерного забезпечення, то витрати, пов’язані з отриманням нового комплекту вихідної дозвільної документації, повинні бути враховані заново.

Перелік документів необхідних для оцінки будівель:

• Свідоцтво про реєстрацію права власності на об’єкт незавершеного будівництва (якщо була проведена реєстрація).
• Документи, що підтверджують права на земельну ділянку.
• Дозвільна документація на будівництво.
• Загальна пояснювальна записка до будівельного проекту.
• Бухгалтерська довідка про балансову вартість будівлі (якщо власник будівлі – юридична особа).
• Акт консервації не завершеного будівництвом об’єкта (якщо об’єкт законсервований).
• Відомості про наявність обтяжень в об’єкта незавершеного будівництва, включаючи обтяження заставою або борговими зобов’язаннями, і інших обмежень щодо використання об’єкта.
• Галузева належність об’єкта.
• Дата початку будівництва та дата закінчення будівництва.
• Відомості про конструктивну системі будівлі (споруди).
• Дозволена річна потужність, що споживається (водо-, електро-, газопостачання тощо).
• Площа забудови.
• Ступінь завершеності будівництва в цілому і по окремих конструктивних елементів окремо.