Среди оценщиков и даже нотариусов до сих пор возникает путаница: нужно ли регистрировать каждый отчёт об оценке в Единой базе Фонда государственного имущества Украины или только отдельные случаи.
Кто-то считает, что регистрируется любая оценка недвижимости, кто-то — что только при продаже. Из-за этого возникают лишние действия, ошибки и недопонимания с клиентами.
Чтобы расставить точки над «i», было получено официальное письменное разъяснение Фонда государственного имущества Украины — ответ на запрос нашего коллеги-оценщика Николая Можировского. Ниже объясняем суть позиции простым человеческим языком.
Оригинал ответа ФДМУ приведён ниже.
Главный принцип: база создана не для всех оценок
Единая база отчётов об оценке работает не для контроля всех оценщиков и не для регистрации каждой оценки недвижимости.
Её главное назначение — контроль налогообложения доходов физических лиц.
Проще говоря, база нужна государству тогда, когда оценка используется для расчёта налога.
Важно: речь идёт именно о физических лицах. Это прямо указано в официальном ответе ФДМУ.
Когда отчёт ОБЯЗАТЕЛЬНО регистрируется в Единой базе
Согласно позиции Фонда государственного имущества Украины, подлежат регистрации отчёты, составленные для определения дохода налогоплательщика — физического лица, если этот доход подлежит налогообложению.
То есть ключевой критерий — наличие налоговых последствий именно для физлица.
Продажа или обмен недвижимости
Когда физическое лицо продаёт квартиру, дом, земельный участок или другой объект недвижимости, налог определяется с учётом оценочной стоимости. Поэтому отчёт должен быть зарегистрирован в Единой базе.
Наследство или дарение (если есть налогообложение)
Если недвижимость получает наследник или подарок, и такая операция облагается налогом (ставка налога не нулевая), оценка используется для определения налоговой базы, а отчёт подлежит регистрации.
Другие сделки с переходом права собственности
Если происходит переход права собственности на недвижимость и возникает налогооблагаемый доход физического лица — отчёт также регистрируется.
Когда отчёт НЕ нужно регистрировать в Единой базе
Фонд государственного имущества прямо отметил: отчёты об оценке, составленные не для целей определения дохода физического лица, регистрации в Единой базе не подлежат.
То есть большинство профессиональных оценок вообще не имеют отношения к этой базе.
Например:
- оценка для суда;
- оценка для бухгалтерского учёта;
- переоценка активов предприятия;
- оценка для кредитования;
- внесение имущества в уставный капитал;
- определение убытков;
- внутренние корпоративные операции;
- экспертные заключения без налоговой цели.
Отдельно: если собственник — юридическое лицо
Из официального ответа ФДМУ вытекает важный практический вывод:
Единая база применяется только к доходам физических лиц.
Поэтому если собственником недвижимости является юридическое лицо, а оценка не связана с определением налогооблагаемого дохода физлица, регистрация отчёта в Единой базе не требуется.
Сам факт оценки недвижимости не создаёт обязательства по регистрации.
Почему возникает путаница
Многие ориентируются на тип имущества — недвижимость. Но закон привязывает регистрацию не к объекту оценки, а к цели её проведения.
Не объект определяет необходимость регистрации, а налоговые последствия для физического лица.
Что фактически подтвердил ФДМУ
В своём официальном ответе Фонд государственного имущества Украины подтвердил:
- Единая база используется для целей налогообложения;
- в неё вносятся отчёты, определяющие налогооблагаемый доход физических лиц;
- другие отчёты об оценке регистрации не подлежат.
Вывод простыми словами
Есть налог у физического лица — нужна регистрация.
Нет налогооблагаемого дохода физлица — регистрация не нужна.
Именно такую позицию официально подтвердил Фонд государственного имущества Украины в ответе на запрос оценщика Николая Можировского.