Закон об оценке имущества: главные правила для заказчика

Официальный текст Закона Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» на сайте Верховной Рады Украины.

Оценка имущества в Украине регулируется не только практикой работы оценщиков или внутренними стандартами компаний. Основным нормативным актом, который определяет правила проведения оценки, права и обязанности сторон, а также требования к результату работы оценщика, является Закон Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине».

Большинство заказчиков сталкиваются с оценкой лишь несколько раз в жизни — при продаже недвижимости, оформлении наследства, судебных спорах, кредитовании или бухгалтерских процедурах. Поэтому многие важные положения Закона остаются «за кадром»: человек получает готовый отчет, но не всегда понимает, какие правила лежат в его основе и какие требования вообще установлены законодательством.

В этом материале мы не будем рассматривать Закон с профессиональной точки зрения оценщиков. Вместо этого сосредоточимся именно на тех положениях, которые имеют практическое значение для заказчиков оценки — то есть для владельцев имущества, юристов, бухгалтеров и всех, кто пользуется результатами оценки.

Знание базовых норм Закона позволяет заказчику:

• понимать, когда оценка является законной и может использоваться официально;
• проверять правильность оформления документов;
• избегать ситуаций, когда отчет могут не принять нотариус, суд или государственный орган;
• отличать профессиональную оценку от неофициальных «расчетов стоимости».

Далее рассмотрим ключевые положения Закона.

Статья 4 Закона: формы профессиональной деятельности и требования к оценщику

Статья 4 Закона Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» определяет, в каких именно формах может осуществляться профессиональная оценочная деятельность. Для заказчиков это важный момент, поскольку далеко не вся работа оценщика сводится исключительно к составлению отчета об оценке.

Закон предусматривает несколько направлений деятельности:

• практическая деятельность по оценке имущества — непосредственное проведение оценки и выполнение всех процедур в соответствии с нормативными требованиями;
• консультационная деятельность — предоставление устных или письменных консультаций заказчикам, субъектам оценочной деятельности или другим лицам;
• рецензирование отчетов об оценке — проверка уже подготовленных отчетов на правильность, полноту и соответствие законодательству;
• методическое обеспечение оценки — разработка методических материалов и разъяснений по их применению;
• учебная деятельность — участие в подготовке и повышении квалификации оценщиков.

Для обычного заказчика самым важным здесь является именно консультационная деятельность. Закон прямо позволяет оценщикам предоставлять письменные и устные консультации по вопросам стоимости имущества без составления полноценного отчета.

Это имеет практическое значение в ситуациях, когда подготовить отчет невозможно или нецелесообразно. Например, когда отсутствуют необходимые документы, нет доступа к объекту или лицо не имеет юридических оснований заказывать оценку. В таких случаях письменная консультация может использоваться как профессиональное объяснение стоимости имущества, в том числе для подготовки позиции в судебных спорах.

Таким образом, статья 4 фактически расширяет возможности заказчика: оценщик может помочь не только официальным отчетом, но и профессиональным экспертным заключением в консультационной форме.

Кто имеет право проводить независимую оценку (статья 4)

Еще один важный момент, который часто неправильно понимают заказчики, также содержится в статье 4 Закона. В повседневной жизни принято говорить «оценщик сделал оценку», однако с юридической точки зрения все немного сложнее.

Закон устанавливает, что профессиональная оценочная деятельность осуществляется не просто оценщиками как физическими лицами, а субъектами оценочной деятельности (СОД). Такими субъектами могут быть:

1. юридические лица (предприятия);
2. физические лица-предприниматели.

Обязательное условие — в штате такого субъекта должен работать хотя бы один оценщик, имеющий действующее квалификационное свидетельство.

Это означает важную вещь: оценщик сам по себе, вне СОД, не имеет права подписывать отчет об оценке имущества. Даже если человек имеет многолетний опыт и квалификацию, без статуса субъекта оценочной деятельности отчет не будет соответствовать требованиям Закона.

Для заказчика это практический сигнал: если вам предлагают «оценку без договора от частного оценщика», существует риск, что такой документ не будет иметь юридической силы и не будет принят нотариусом, судом или государственным органом.

Именно поэтому в правильном отчете всегда фигурирует не только оценщик, но и предприятие или ФЛП — субъект оценочной деятельности, от имени которого выполнена работа.

Оценка проводится только на основании письменного договора (статьи 10 и 11)

Статья 10 и статья 11 Закона устанавливают одну из ключевых гарантий для заказчика — оценка имущества может проводиться исключительно на основании письменного договора.

На практике это означает, что договоренности «устно», переписка в мессенджере или даже выставленный счет не заменяют полноценный договор. Без него проведение оценки противоречит требованиям законодательства.

Закон также определяет существенные условия, которые обязательно должны быть указаны в договоре. В частности:

• объект оценки;
• цель проведения оценки;
• вид стоимости, который определяется;
• дата оценки;
• сроки выполнения работ;
• права и обязанности сторон;
• порядок оплаты услуг.

Для заказчика это не формальность, а защита его интересов. Именно договор определяет, для чего будет использоваться оценка. Если цель указана неверно (например, «для внутренних нужд» вместо «для суда» или «для нотариального оформления»), документ могут просто не принять по месту подачи.

Поэтому профессиональные оценщики всегда уточняют, где именно будет использоваться отчет. Это не лишние вопросы, а выполнение требований Закона.

Кто может быть заказчиком оценки (статья 11)

Одна из норм Закона, о которой знают далеко не все заказчики, прямо указана в статье 11: заказчиками оценки имущества могут быть только лица, которым это имущество принадлежит или которые обладают им на законных основаниях.

Проще говоря, заказать официальную оценку чужого имущества невозможно.

Заказчиком может быть:

1. владелец или сособственник имущества;
2. лицо, которое пользуется имуществом на законных основаниях;
3. представитель владельца по доверенности.

Это правило часто вызывает удивление у клиентов, особенно в судебных спорах, семейных конфликтах или при подготовке к разделу имущества. Человек хочет заранее узнать стоимость объекта, но юридически не имеет права заказать отчет.

В таких случаях как раз работает механизм, предусмотренный статьей 4 Закона — оценщик может подготовить письменную консультацию относительно вероятной стоимости имущества вместо официального отчета.

Это позволяет получить профессиональное мнение специалиста без нарушения законодательных требований и часто становится первым шагом перед дальнейшими юридическими действиями.

Результат оценки: Отчет оценщика (статья 12)

Статья 12 Закона четко определяет, что результатом проведения оценки имущества является Отчет оценщика. Это официальный документ, который имеет юридическую силу и содержит подробное описание объекта, методы оценки и вывод о его стоимости.

Для заказчика важно знать несколько ключевых моментов:

• Отчет подписывается двумя лицами: непосредственно оценщиком и руководителем субъекта оценочной деятельности (СОД), даже если это одно и то же лицо.
• Документ содержит все обязательные реквизиты: данные об объекте, цель оценки, дату оценки, применяемые методы и вывод о стоимости.
• Наличие подписей и правильное оформление гарантируют, что отчет будет принят у нотариуса, в суде или государственном органе.

Для заказчика это означает: даже если оценщик опытный и квалифицированный, без соблюдения формальных требований и подписей документ не имеет юридической силы.

Рецензирование оценки: проверка другим оценщиком (статья 13)

Статья 13 предусматривает процедуру рецензирования отчета об оценке. Это проверка уже готового документа другим оценщиком с целью подтвердить правильность, полноту и соответствие процедур законодательству.

Рецензирование применяется в двух ключевых случаях:

1. при операциях с государственным или коммунальным имуществом, например продажа или аренда;
2. в судебных спорах, когда одна из сторон не согласна с оценкой, предоставленной оппонентами;

Для заказчика это гарантия дополнительной проверки и снижения риска ошибок в отчете. Часто государственные органы или банки требуют рецензирования для подтверждения корректности оценки, особенно если речь идет о крупных объектах.

Процедура рецензирования не только повышает доверие к документу, но и служит защитой для всех сторон сделки, обеспечивая прозрачность и законность процесса оценки.

Документы, подтверждающие право на профессиональную деятельность оценщика (статья 15)

Статья 15 Закона определяет, что оценщик осуществляет профессиональную деятельность на основании квалификационного свидетельства. Это официальный документ, подтверждающий право лица проводить оценку имущества и выполнять все связанные процедуры.

Основные моменты для заказчика:

1. Срок действия свидетельства составляет два года с даты его выдачи.
2. Свидетельство выдается после сдачи соответствующих экзаменов и подтверждения профессиональной компетентности.
3. Проверить действительность свидетельства можно в открытом реестре Фонда государственного имущества Украины.

Для заказчика это гарантия того, что оценку проводит квалифицированное лицо, и отчет будет иметь юридическую силу.

Документы субъекта оценочной деятельности (статья 19)

Статья 19 Закона предусматривает, что предприятие или ФЛП, в штате которых работают оценщики, должно иметь Сертификат субъекта оценочной деятельности. Это подтверждает, что организация или физическое лицо-предприниматель соответствует всем требованиям для предоставления оценочных услуг.

Важные детали для заказчика:

1. Сертификат выдается сроком на три года.
2. Он подтверждает наличие в штате как минимум одного квалифицированного оценщика.
3. Сертификат позволяет проверить, что СОД имеет право подписывать официальные отчеты.

Это еще один элемент защиты интересов заказчика: без сертификата СОД официальная оценка имущества не может иметь юридической силы.

Реестр оценщиков и субъектов оценочной деятельности (статья 22)

Статья 22 устанавливает, что Фонд государственного имущества Украины ведет реестр оценщиков и реестр СОД. Для заказчика это мощный инструмент проверки и контроля.

На сайте ФГИУ можно проверить, имеет ли оценщик действительное квалификационное свидетельство. Также доступна информация о СОД: сертификат, дата выдачи, срок действия.

Это позволяет заказчику убедиться, что документ, который он получит, будет юридически действительным и принят у нотариуса, в суде или банке.

Для заказчика наличие реестра снижает риски мошенничества и ошибок, поскольку любой оценщик или СОД, который проводит оценку без соответствующих документов, нарушает закон.

Осмотр объекта оценки: когда он обязателен (статья 31)

Статья 31 Закона подчеркивает, что оценщики обязаны проводить осмотр объекта оценки. Это один из ключевых моментов для юридической действительности отчета. Если осмотр не проведен, отчет может быть признан недействительным.

Осмотр включает:

1. визуальное обследование имущества;
2. оценку состояния объекта;
3. фиксацию всех характеристик, влияющих на стоимость.

Если нет возможности провести осмотр (например, из-за отсутствия доступа или карантинных ограничений), профессиональные оценщики могут подготовить письменную консультацию на основе статьи 4 Закона. Это позволяет получить оценку ориентировочной стоимости без формального отчета, но с соблюдением законодательных требований.

Итоги для заказчиков оценки

Подводя итог, важно подчеркнуть: мы рассмотрели только те статьи Закона, которые являются ключевыми для заказчиков и пользователей оценки. Основные выводы:

• Профессиональная оценка осуществляется через субъекты оценочной деятельности, а не отдельным оценщиком.
• Оценка проводится только на основании письменного договора с указанием всех существенных условий.
• Заказчиками могут быть только владельцы или лица, которые законно владеют имуществом.
• Отчет оценщика имеет юридическую силу только при наличии подписей оценщика и руководителя СОД.
• Консультации оценщика позволяют получить профессиональную оценку стоимости без составления полноценного отчета, когда это необходимо.
• Осмотр объекта обязателен, а реестр ФГИУ и сертификаты гарантируют законность действий оценщика и СОД.

Для заказчика соблюдение этих правил — это гарантия того, что оценка будет действительной, принята у нотариуса, в суде или государственных органах, а любые юридические риски минимизированы.