Проведение независимой экспертной оценки размера арендной платы обязательно, если Вам необходимо:
- сдать имущество в аренду;
- снять имущество в аренду
- провести сделку лизинга;
Ставка арендной платы – объем выплат на период, указанный в договоре аренды. Ставка арендной платы должна обеспечивать арендодателю получение прибыли не ниже средней нормы на вложенный капитал, а для арендатора стоимость должна быть ниже стоимости банковского кредита на приобретение машин и оборудования.
Цели и ситуации оценки арендной ставки.
Определение арендной ставки необходимо при сдаче в аренду производственных, складских, офисных помещений, земельных участков и прочего имущества, находящегося в государственной собственности для определения справедливого размера величины аренды.
Определение арендной платы позволяет определить справедливую величину платы при сдаче в аренду имущества в ситуациях, когда собственник или уполномоченное лицо не в состоянии определить размер ставки самостоятельно. Такая ситуация может возникнуть, например, при сдаче в аренду нестандартного имущества (уникального оборудования или здания, требующего значительного или капитального ремонта)
Процедура оценки арендной ставки.
Определение размера арендной ставки базируется на предпосылке, что капитализированная прибыль (за вычетом налогов и обязательных платежей), полученная от эксплуатации объекта равна рыночной стоимости арендуемого имущества. Таким образом, при отсутствии информации по величине арендных ставок на открытом рынке, Оценщик может рассчитать размер рыночной стоимости имущества, а затем, определив размер нормы прибыли предпринимателя, определить размер арендной ставки за имущество.
Поэтапно, определение размера арендной ставки выглядит так:
- Определение рыночной стоимости имущества максимальным количеством подходов (затратный, сравнительный, доходный);
- Определение ставки дисконтирования, соответствующей деятельности по эксплуатации данного имущества;
- Определение прибыли, которую способен приносить объект;
- В связи с тем, что арендодатель по логике не должен забирать у арендатора 100% прибыли от эксплуатации имущества, определяем доли прибыли, остающиеся у сторон;
- Доля прибыли в денежном выражении, остающаяся у арендодателя и есть величина аренднойплаты за пользование имуществом.
Документы, необходимые для оценки арендной платы:
- Документы, подтверждающие право на объект (собственность, аренда и т.п.);
- Документы БТИ на объект. (Поэтажный план и экспликация дома);
- Сведения о наличие обременений у объекта, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию (если есть);
- Данные о физических границах объекта (копии геодезического плана или карты с обозначением и описанием местоположения объекта);
- Документы, подтверждающие право на земельный участок собственность, аренда и др.);
- Данные о сооружениях, входящих в состав объекта;
- Данные об имуществе (если такое имеется), не являющемся недвижимым;
- Сведения о сооружениях, подсобных строениях, объектах инфраструктуры и других улучшениях, находящихся на земельном участке.
Данный перечень документов носит предварительный характер и может быть сокращен или расширен после детального ознакомления оценщика с заданием на оценку и детального анализа специфики и состояния оцениваемых объектов.