Проведення незалежної оцінки майна в Україні регулюється не лише Законом України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність», а й системою національних стандартів оцінки. Основні тези Закону, найважливіші для замовників, ми розглянули в окремій статті. Не менш важливу роль відіграють національні стандарти оцінки — нормативні документи, які фактично визначають, як саме оцінювач повинен встановлювати вартість майна.
Першим з таких документів за номером та за сутністю є Національний стандарт №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав». Саме він встановлює базові правила проведення оцінки, визначає основні поняття, принципи оцінювання, структуру звіту та загальні вимоги до роботи оцінювача.
Більшість замовників ніколи не читають цей документ — і це цілком природно. Стандарт написаний професійною мовою та орієнтований насамперед на оцінювачів. Проте окремі його положення безпосередньо впливають на результат оцінки, а іноді й пояснюють ситуації, які здаються замовникам дивними або несправедливими.
У цьому матеріалі ми розглянемо не весь Стандарт, а лише ті його норми, які мають практичне значення саме для замовників та користувачів оцінки: власників нерухомості, юристів, бухгалтерів, спадкоємців та всіх, хто стикається із визначенням вартості майна.
Розпочнемо з базових понять, адже саме вони визначають, що саме означає «вартість» у звіті оцінювача.
Основні терміни Стандарту: що таке ринкова вартість
Пункт 3 Національного стандарту №1 містить перелік ключових термінів, які використовуються під час проведення оцінки. Для замовника найважливішим серед них є визначення ринкової вартості, оскільки саме цей показник у переважній більшості випадків зазначається у звітах про оцінку.
Ринкова вартість — це вартість, за яку можливе відчуження об’єкта оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем та продавцем, після проведення відповідного маркетингу, за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу.
Простими словами, ринкова вартість — це не абстрактна цифра і не «думка оцінювача». Це найбільш ймовірна ціна продажу майна за нормальних ринкових умов. Ринкова вартість — лише один із можливих видів вартості, хоча і найпоширеніший. Детальніше про ринкову вартість можна прочитати тут, а про інші види вартості – ось тут.
Проте на практиці приблизно у 99,9% випадків — продаж нерухомості, спадщина, судові спори, нотаріальні дії або оподаткування — визначається саме ринкова вартість. Саме тому її визначення у пункті 3 Стандарту є базовим для розуміння всієї процедури оцінки.
Із цього визначення випливає ще один надзвичайно важливий принцип оцінки, який часто викликає нерозуміння у замовників — принцип найбільш ефективного використання майна. Саме він пояснює, чому об’єкт іноді оцінюється не так, як його фактично використовують власники.
Принцип найбільш ефективного використання: чому оцінка іноді «не збігається» з реальністю
Одним із найважливіших положень Національного стандарту №1, яке водночас найчастіше викликає здивування у замовників, є принцип найбільш ефективного використання, закріплений у пункті 10 Стандарту.
Багато власників начебто логічно вважають: якщо майно сьогодні використовується певним чином, то саме так його і повинні оцінювати. Проте професійна оцінка працює інакше.
Стандарт виходить із того, що вартість майна визначається не його поточним використанням, а тим способом використання, який є: юридично дозволеним, технічно можливим, економічно доцільним та таким, що забезпечує найбільшу цінність об’єкта.
Цю вимогу прямо підкреслює пункт 13 Стандарту:
«Для визначення ринкової вартості враховується найбільш ефективне використання об’єкта оцінки.»
На практиці це означає дуже важливу річ: оцінювач аналізує потенціал майна, а не лише його фактичний стан на момент огляду.
Наприклад, уявімо торговельне приміщення на першому поверсі будинку — з окремим входом, великими вітринами та активним пішохідним трафіком. Власник може використовувати його як склад або під виробництво. Але ринок сприймає такий об’єкт передусім як комерційне приміщення для магазину або офісу відкритого типу.
Тому під час оцінки такий об’єкт буде порівнюватися саме з торговельними приміщеннями, а не зі складами. Відповідно, і визначена вартість може бути значно вищою, ніж очікує власник, якщо він орієнтується на поточне використання.
Зворотна ситуація теж теоретично можлива, хоча і нечасто зустрічається у практиці. Якщо приміщення фактично використовується як магазин, але має технічні або юридичні обмеження, які не дозволяють таке використання в майбутньому, оцінка може бути нижчою.
Саме тому оцінювачі ставлять багато запитань щодо функціонального призначення об’єкта, документів та можливостей використання. Це не формальність, а вимога законодавства.
Для замовника головний висновок простий: оцінка визначає не те, як майно використовується зараз, а те, як його найраціональніше використовував би розумний учасник ринку. І саме це безпосередньо впливає на кінцеву величину вартості.
Три підходи до оцінки: як саме визначається вартість
Ще одне положення, яке допомагає зрозуміти логіку роботи оцінювача, міститься у пункті 38 Національного стандарту №1. У ньому зазначено, що визначення вартості здійснюється із застосуванням трьох основних методичних підходів.
Йдеться про витратний, дохідний і порівняльний підходи. Це не різні «методи різних оцінювачів», а встановлена нормативними актами система визначення вартості.
Порівняльний підхід ґрунтується на аналізі реальних угод або пропозицій продажу подібного майна. Простими словами, оцінювач досліджує ринок і визначає, за скільки продаються аналогічні об’єкти, після чого коригує ціни з урахуванням відмінностей. Саме цей підхід найкраще відображає поведінку реальних покупців і продавців, тому у більшості випадків житлова нерухомість та земельні ділянки оцінюються саме ним.
Дохідний підхід застосовується тоді, коли майно приносить або може приносити дохід. У цьому випадку вартість визначається через потенційний прибуток від використання об’єкта — наприклад, орендні платежі від комерційної нерухомості. Тому нежитлові приміщення, бізнес-центри або торговельні площі часто оцінюються одночасно порівняльним і дохідним підходами.
Витратний підхід базується на розрахунку витрат на створення або відтворення аналогічного майна з урахуванням зносу. У випадку оцінки нерухомості йдеться про врахування витрат на придбання земельної ділянки та витрат на будівництво за вирахуванням зносу. Проте законодавство суттєво обмежує доцільність застосування такого підходу для більшості об’єктів нерухомості. Це додатково пояснює інший нормативний документ —Національний стандарт №2 «Оцінка нерухомого майна», у пункті 6 якого зазначено:
«Витратний підхід доцільно застосовувати для проведення оцінки нерухомого майна, ринок купівлі-продажу або оренди якого є обмеженим, спеціалізованого нерухомого майна, у тому числі нерухомих пам’яток культурної спадщини, споруд, передавальних пристроїв тощо.»
Інакше кажучи, витратний підхід добре працює для специфічних об’єктів — наприклад, інженерних мереж або унікальних споруд, для яких просто не існує активного ринку. Натомість застосовувати його для індивідуального житлового будинку було б неправильно. Адже покупці на ринку не рахують, скільки коштувало збудувати будинок — вони орієнтуються на ціни аналогічного житла.
Ознайомлення з об’єктом оцінки: чому без огляду звіт викликає питання
Пункт 50 Національного стандарту №1 встановлює перелік дій, які оцінювач повинен виконати перед початком розрахунків. Серед них зазначено, що оцінювач має ознайомитися з об’єктом оцінки.
Формулювання виглядає доволі загальним, однак його зміст стає зрозумілішим, якщо звернутися до профільного законодавства. У статті 31 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» прямо зазначено, що оцінювач зобов’язаний провести огляд об’єкта оцінки. Саме тому на практиці вважається, що логіка пункту 50 Стандарту №1 передбачає той самий обов’язок — особистий огляд майна.
Для замовника це має дуже практичне значення. Огляд дозволяє оцінювачу перевірити фактичний стан майна, зафіксувати характеристики, які впливають на вартість, а також переконатися, що об’єкт відповідає поданим документам. Без огляду неможливо коректно врахувати ремонт, ступінь зносу, планування, розташування або технічні особливості. Саме ці фактори часто формують значну частину вартості.
Іноді замовники дивуються, чому оцінювач просить доступ до об’єкта або фотофіксацію. Насправді це не додаткова вимога спеціаліста, а виконання вимог законодавства.
Якщо провести огляд немає можливості, результат оцінки оформлюється не у вигляді звіту про оцінку, а як письмова консультація оцінювача. Про це ми писали в огляді основних положень ЗУ «Про оцінку майна…».
Договір — перший етап оцінки, а не просто формальність
Пункт 51 Національного стандарту №1 прямо зазначає: першим етапом проведення незалежної оцінки є укладення договору.
Це повністю узгоджується із законодавством. Закон України «Про оцінку майна…» у статті 7 та статті 10 встановлює, що оцінка проводиться виключно на підставі договору, а стаття 11 уточнює — такий договір обов’язково укладається у письмовій формі та має містити істотні умови.
Іншими словами, оцінка не починається з огляду, розрахунків чи підготовки звіту. Вона починається саме з юридичного оформлення відносин між замовником і суб’єктом оціночної діяльності. Проведення оцінки без укладеного договору вважається порушенням, особливо коли йдеться про підготовку документів для пред’явлення у суді.
Ще один важливий момент: замовником оцінки може бути лише власник майна або особа, яка користується ним на законних підставах. Це правило також випливає із Закону і напряму пов’язане з укладенням договору. Тому ситуації, коли хтось намагається «замовити оцінку чужого майна», зазвичай завершуються відмовою або пропозицією отримати лише консультаційний висновок замість повноцінного звіту. Докладно про особливості використання в суді консультативних висновків замість звітів радимо прочитати у цій фаховій статті.
Відповідальність замовника за вихідні дані
Існує поширена думка, що відповідальність за результат оцінки повністю лежить на оцінювачеві. Проте пункт 55 Національного стандарту №1 підкреслює: відповідальність може нести і замовник, якщо викривлення вартості стало наслідком надання недостовірних або неповних вихідних даних.
На практиці це означає, що оцінювач має право покладатися на документи та інформацію, отримані від замовника. Якщо ж ці дані виявляться неправдивими, відповідальність за наслідки може перейти саме на особу, яка їх надала.
Для звичайних власників це правило означає просту, але важливу річ: документи та інформацію для оцінки потрібно надавати максимально точно і повно. Спроби «покращити ситуацію» шляхом приховування фактів майже завжди створюють ризики саме для замовника. Особливо, коли йдеться про оцінку державного або комунального майна зокрема для оренди. У такому випадку питання відповідальності вже виходить за межі професійної діяльності оцінювача і може мати юридичні наслідки для замовника.
Звіт про оцінку — це не довідка, а багатосторінковий документ
Пункт 56 Національного стандарту №1 визначає структуру звіту про оцінку майна. Для багатьох замовників це стає несподіванкою, адже вони очікують отримати коротку довідку на одну сторінку із цифрою вартості. Насправді звіт — це офіційний багатосторінковий документ із чітко визначеною структурою. Його зміст регламентований нормативними актами і не залежить від бажання оцінювача «нагнати туману», «щоб виглядало солідно».
Найважливішою частиною для замовника є розділ «висновок про вартість майна». Саме в ньому зазначається підсумкова величина вартості, яка використовується у нотаріальних діях, судових спорах чи бухгалтерських процедурах. Також в цьому розділі зібрано найважливіші дані: об’єкт оцінки з його коротким описом, мета та дата проведення оцінки, замовник та виконавець тощо.
Усі інші розділи виконують іншу функцію — вони пояснюють, яким шляхом оцінювач дійшов саме до цієї цифри. Там описуються вже детальні характеристики об’єкта, аналіз ринку, застосовані підходи, розрахунки та обґрунтування. Крім того, до звіту додаються додатки: копії документів, вихідні дані, фотоматеріали та інша інформація, використана під час оцінки, дозвільні документи оцінювача.
Висновок про вартість: що обов’язково має бути у звіті
Пункт 60 Національного стандарту №1 розкриває вимоги до найголовнішого розділу звіту — «висновок про вартість». Для замовника важливо знати, що саме тут концентрується основна інформація про оцінюване майно.
У висновку обов’язково зазначається: хто є замовником оцінки та хто її виконав, а також основна інформація про об’єкт: назва, коротка характеристика, мета та дата оцінки, вид вартості, що визначався, методичні підходи та отримана величина вартості.
Особливу увагу варто звернути на підписи. Висновок підписується не лише оцінювачем, але й керівником підприємства або ФОП. На практиці можна зустріти документи з одним підписом, коли оцінювач одночасно є керівником або ФОП. Таке оформлення порушує вимоги стандарту — підписи мають бути два, навіть якщо їх ставить одна особа.
Рецензування: додатковий захист якості звіту
Пункт 63 та пункт 64 Національного стандарту №1 описують процес рецензування — тобто незалежної перевірки звіту іншим оцінювачем. Для замовника не обов’язково знати всі нюанси цієї процедури, але варто усвідомлювати сам факт її існування.
Це особливо важливо, якщо оцінка використовується у судових спорах або при оскарженні вартості майна. Наявність рецензії дає додатковий рівень впевненості, що звіт складено відповідно до нормативних вимог.
Згідно з пунктом 64, рецензія не повинна містити власного висновку про вартість об’єкта — вона оцінює лише якість складання звіту та відповідність вимогам законодавства. Тобто це контрольний механізм, а не ще одна оцінка. Про те, які висновки може зробити рецензент в результаті перевірки звіту, можна дізнатись тут.
Підсумок: на що звертає увагу замовник оцінки
Ми розглянули лише ті пункти Національного стандарту №1, які є найважливішими для замовників або користувачів оцінки. Професійні оцінювачі добре орієнтуються у всіх деталях нормативних актів, але для власника чи користувача майна головне знати:
- що оцінка завжди починається з договору і огляду об’єкта,
- що відповідальність за достовірність даних лежить не лише на оцінювачеві, а й на замовнику,
- що звіт про оцінку — це структурований документ із обґрунтованим висновком про вартість,
- що існують механізми перевірки якості звіту, такі як рецензування.
Розуміння цих моментів допомагає замовнику отримати дійсно коректну та юридично значиму оцінку, уникнути непорозумінь і ризиків, а також правильно використовувати звіт у нотаріальних, судових або комерційних справах.
Ще раз підкреслимо: ми розглянули лише найважливіші аспекти саме для замовників. Для професійних оцінювачів стандарт має багато додаткових нюансів, які забезпечують точність, обґрунтованість і законність оцінки.
Що таке Національний стандарт №1?
Національний стандарт №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» встановлює базові правила проведення оцінки майна в Україні, визначає основні поняття, принципи оцінювання, структуру звіту та загальні вимоги до роботи оцінювача.
Що таке ринкова вартість за стандартом №1?
Ринкова вартість — це вартість, за яку можливе відчуження об’єкта оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою між покупцем і продавцем, після проведення маркетингу, за умови, що кожна сторона діяла розсудливо, із знанням справи та без примусу.
Що означає принцип найбільш ефективного використання майна?
Принцип найбільш ефективного використання означає, що оцінка визначає вартість не за фактичним використанням майна, а за способом його використання, який є юридично дозволеним, технічно можливим та економічно доцільним, і який забезпечує найбільшу цінність об’єкта.
Які підходи застосовуються для визначення вартості?
Стандарт №1 передбачає три основні підходи: порівняльний (аналіз ринку і подібних угод), дохідний (оцінка майна, що приносить дохід) та витратний (розрахунок витрат на створення або відтворення майна з урахуванням зносу, зазвичай для спеціалізованих об’єктів).
Чому оцінювач повинен ознайомитися з об’єктом оцінки?
Огляд об’єкта оцінки дозволяє оцінювачу перевірити фактичний стан майна, зафіксувати характеристики, які впливають на вартість, та переконатися, що об’єкт відповідає документам. Це обов’язкова вимога стандарту №1.
Чому укладення договору є першим етапом оцінки?
За стандартом №1, оцінка починається з укладення письмового договору між замовником і оцінювачем. Це юридична вимога, без виконання якої оцінка не може вважатися коректною.
Хто несе відповідальність за достовірність вихідних даних?
Відповідальність за достовірність наданих даних лежить як на оцінювачеві, так і на замовнику. Якщо замовник надає недостовірну або неповну інформацію, він може нести юридичну відповідальність за наслідки оцінки.
Що таке звіт про оцінку майна за стандартом №1?
Звіт про оцінку — це офіційний багатосторінковий документ із структурованою інформацією про об’єкт, методи оцінки та підсумкову вартість. Він включає висновок про вартість, розділи з обґрунтуванням розрахунків і додатки з документами та фотоматеріалами.
Що таке рецензування звіту?
Рецензування — це незалежна перевірка звіту іншим оцінювачем для контролю якості та відповідності стандарту №1. Рецензія не містить власного висновку про вартість, а лише оцінює правильність складання звіту.