Офіційний текст Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» на сайті Верховної Ради України.
Оцінка майна в Україні регулюється не лише практикою роботи оцінювачів або внутрішніми стандартами компаній. Основним нормативним актом, який визначає правила проведення оцінки, права та обов’язки сторін, а також вимоги до результату роботи оцінювача, є Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні».
Більшість замовників стикаються з оцінкою лише кілька разів у житті – під час продажу нерухомості, оформлення спадщини, судових спорів, кредитування або бухгалтерських процедур. Саме тому багато важливих положень Закону залишаються «за кадром»: людина отримує готовий звіт, але не завжди розуміє, які правила стоять за його підготовкою та які вимоги взагалі встановлені законодавством.
У цьому матеріалі ми не будемо розглядати Закон з професійної точки зору оцінювачів. Натомість зосередимося саме на тих положеннях, які мають практичне значення для замовників оцінки – тобто для власників майна, юристів, бухгалтерів та всіх, хто користується результатами оцінки.
Знання базових норм Закону дозволяє замовнику:
- розуміти, коли оцінка є законною та може бути використана офіційно;
- перевірити, чи правильно оформлені документи;
- уникнути ситуацій, коли звіт можуть не прийняти нотаріус, суд або державний орган;
- відрізнити професійну оцінку від неофіційних «розрахунків вартості».
Далі розглянемо ключові положення Закону.
Стаття 4 Закону: форми професійної діяльності та вимоги до оцінювача
Стаття 4 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» визначає, у яких саме формах може здійснюватися професійна оціночна діяльність. Для замовників це важливий момент, оскільки далеко не вся робота оцінювача зводиться виключно до складання звіту про оцінку.
Закон передбачає кілька напрямів діяльності:
- практична діяльність з оцінки майна – безпосереднє проведення оцінки та виконання всіх процедур відповідно до нормативних вимог;
- консультаційна діяльність – надання усних або письмових консультацій замовникам, суб’єктам оціночної діяльності або іншим особам;
- рецензування звітів про оцінку – перевірка вже підготовлених звітів на правильність, повноту та відповідність законодавству;
- методичне забезпечення оцінки – розробка методичних матеріалів та роз’яснення щодо їх застосування;
- навчальна діяльність – участь у підготовці та підвищенні кваліфікації оцінювачів.
Для звичайного замовника найважливішим тут є саме консультаційна діяльність. Закон прямо дозволяє оцінювачам надавати письмові та усні консультації з питань вартості майна без складання повноцінного звіту.
Це має практичне значення у ситуаціях, коли підготовити звіт неможливо або недоцільно. Наприклад, коли відсутні необхідні документи, немає доступу до об’єкта, або особа не має юридичних підстав замовляти оцінку. У таких випадках письмова консультація може використовуватися як професійне пояснення вартості майна, у тому числі для підготовки позиції у судових спорах.
Таким чином, стаття 4 фактично розширює можливості замовника: оцінювач може допомогти не лише офіційним звітом, а й професійним експертним висновком у консультаційній формі.
Хто має право проводити незалежну оцінку (стаття 4)
Ще один важливий момент, який часто неправильно розуміють замовники, також міститься у статті 4 Закону. У повсякденному житті прийнято говорити «оцінювач зробив оцінку», однак із юридичної точки зору все трохи складніше.
Закон встановлює, що професійна оціночна діяльність здійснюється не просто оцінювачами як фізичними особами, а суб’єктами оціночної діяльності (СОД). Такими суб’єктами можуть бути:
- юридичні особи (підприємства);
- фізичні особи-підприємці.
Обов’язкова умова – у штаті такого суб’єкта має працювати хоча б один оцінювач, який має чинне кваліфікаційне свідоцтво.
Це означає важливу річ: оцінювач сам по собі, поза межами СОД, не має права підписувати звіт про оцінку майна. Навіть якщо людина має багаторічний досвід і кваліфікацію, без статусу суб’єкта оціночної діяльності звіт не буде відповідати вимогам Закону.
Для замовника це практичний сигнал: якщо вам пропонують «оцінку без договору від приватного оцінювача», існує ризик, що такий документ не матиме юридичної сили та не буде прийнятий нотаріусом, судом або державним органом.
Саме тому у правильному звіті завжди фігурує не лише оцінювач, а й підприємство або ФОП – суб’єкт оціночної діяльності, від імені якого виконано роботу.
Оцінка проводиться лише на підставі письмового договору (статті 10 та 11)
Стаття 10 та стаття 11 Закону встановлюють одну з ключових гарантій для замовника – оцінка майна може проводитися виключно на підставі письмового договору.
На практиці це означає, що домовленості «усно», переписка в месенджері або навіть виставлений рахунок не замінюють повноцінного договору. Без нього проведення оцінки суперечить вимогам законодавства.
Закон також визначає істотні умови, які обов’язково мають бути зазначені у договорі. Зокрема:
- об’єкт оцінки;
- мета проведення оцінки;
- вид вартості, який визначається;
- дата оцінки;
- строки виконання робіт;
- права та обов’язки сторін;
- порядок оплати послуг.
Для замовника це не формальність, а захист його інтересів. Саме договір визначає, для чого буде використовуватися оцінка. Якщо мета зазначена неправильно (наприклад, «для внутрішніх потреб» замість «для суду» чи «для нотаріального оформлення»), документ можуть просто не прийняти за місцем подання.
Тому професійні оцінювачі завжди уточнюють, де саме буде використовуватись звіт. Це не зайві питання, а виконання вимог Закону.
Хто може бути замовником оцінки (стаття 11)
Одна з норм Закону, про яку знають далеко не всі замовники, прямо зазначена у статті 11: замовниками оцінки майна можуть бути лише особи, яким це майно належить або які володіють ним на законних підставах.
Простіше кажучи, замовити офіційну оцінку чужого майна неможливо.
Замовником може бути:
- власник або співвласник майна;
- особа, яка користується майном на законних підставах;
- представник власника за довіреністю.
Це правило часто викликає здивування у клієнтів, особливо у судових спорах, сімейних конфліктах або під час підготовки до поділу майна. Людина хоче заздалегідь дізнатися вартість об’єкта, але юридично не має права замовити звіт.
У таких випадках якраз і працює механізм, передбачений статтею 4 Закону – оцінювач може підготувати письмову консультацію щодо ймовірної вартості майна замість офіційного звіту.
Це дозволяє отримати професійну позицію спеціаліста без порушення законодавчих вимог і часто стає першим кроком перед подальшими юридичними діями.
Результат оцінки: Звіт оцінювача (стаття 12)
Стаття 12 Закону чітко визначає, що результатом проведення оцінки майна є Звіт оцінювача. Це офіційний документ, який має юридичну силу та містить детальний опис об’єкта, методів оцінки та висновок щодо його вартості.
Для замовника важливо знати кілька ключових моментів:
- Звіт підписується двома особами: безпосередньо оцінювачем і керівником суб’єкта оціночної діяльності (СОД), навіть якщо це одна й та ж особа.
- Документ містить всі обов’язкові реквізити: дані про об’єкт, мету оцінки, дату оцінки, застосовані методи та висновок щодо вартості.
- Наявність підписів та правильне оформлення гарантують, що звіт буде прийнятий у нотаріуса, суді або державному органі.
Для замовника це означає: навіть якщо оцінювач досвідчений і кваліфікований, без дотримання формальних вимог та підписів документ не матиме юридичної сили.
Рецензування оцінки: перевірка іншого оцінювача (стаття 13)
Стаття 13 передбачає процедуру рецензування звіту про оцінку. Це перевірка вже готового документа іншим оцінювачем з метою підтвердити правильність, повноту та відповідність процедур законодавству.
Рецензування застосовується зокрема у двох ключових випадках:
- при операціях з державним або комунальним майном, наприклад продаж чи оренда;
- у судових спорах, коли одна зі сторін не згодна з оцінкою, наданою опонентами;
Для замовника це гарантія додаткової перевірки та зниження ризику помилок у звіті. Часто державні органи або банки вимагають рецензування для підтвердження коректності оцінки, особливо якщо мова йде про великі об’єкти.
Процедура рецензування не лише підвищує довіру до документа, але й служить захистом для всіх сторін угоди, забезпечуючи прозорість і законність процесу оцінки.
Документи, що підтверджують право на професійну діяльність оцінювача (стаття 15)
Стаття 15 Закону визначає, що оцінювач здійснює професійну діяльність на підставі кваліфікаційного свідоцтва. Це офіційний документ, який підтверджує право особи проводити оцінку майна та виконувати всі пов’язані процедури.
Основні моменти для замовника:
- Строк дії свідоцтва становить два роки з дати його видачі.
- Свідоцтво видається після складання відповідних іспитів та підтвердження професійної компетентності.
- Перевірити чинність свідоцтва можна у відкритому реєстрі Фонду державного майна України.
Для замовника це гарантія того, що оцінку проводить кваліфікована особа, і звіт матиме юридичну силу.
Документи суб’єкта оціночної діяльності (стаття 19)
Стаття 19 Закону передбачає, що підприємство або ФОП, у штаті яких працюють оцінювачі, має мати Сертифікат суб’єкта оціночної діяльності. Це підтверджує, що організація або фізична особа-підприємець відповідає всім вимогам для надання оцінювальних послуг.
Важливі деталі для замовника:
- Сертифікат видається строком на три роки.
- Він підтверджує наявність у штаті принаймні одного кваліфікованого оцінювача.
- Сертифікат дозволяє перевірити, що СОД має право підписувати офіційні звіти.
Це ще один елемент захисту інтересів замовника: без сертифікату СОД офіційна оцінка майна не може мати юридичної сили.
Реєстр оцінювачів та суб’єктів оціночної діяльності (стаття 22)
Стаття 22 встановлює, що Фонд державного майна України веде реєстр оцінювачів та реєстр СОД. Для замовника це потужний інструмент перевірки та контролю.
На сайті ФДМУ можна перевірити, чи має оцінювач чинне кваліфікаційне свідоцтво. Також доступна інформація про СОД: сертифікат, дата видачі, строк дії.
Це дозволяє замовнику переконатися, що документ, який він отримає, буде юридично дійсним і прийнятий у нотаріуса, суді чи банку.
Для замовника наявність реєстру зменшує ризики шахрайства та помилок, адже будь-який оцінювач або СОД, який проводить оцінку без відповідних документів, порушує закон.
Огляд об’єкта оцінки: коли він обов’язковий (стаття 31)
Стаття 31 Закону підкреслює, що оцінювачі зобов’язані проводити огляд об’єкта оцінки. Це один з ключових моментів для юридичної дійсності звіту. Якщо огляд не проведено, звіт може бути визнаний недійсним.
Огляд включає:
- візуальне обстеження майна;
- оцінку стану об’єкта;
- фіксацію всіх характеристик, які впливають на вартість.
Якщо немає можливості провести огляд (наприклад, через відсутність доступу чи карантинні обмеження), професійні оцінювачі можуть підготувати письмову консультацію на основі статті 4 Закону. Це дозволяє отримати оцінку орієнтовної вартості без формального звіту, але з дотриманням законодавчих вимог.
Підсумки для замовників оцінки
Підсумовуючи, важливо наголосити: ми розглянули лише ті статті Закону, які є ключовими для замовників та користувачів оцінки. Основні висновки:
- Професійна оцінка здійснюється через суб’єкти оціночної діяльності, а не окремим оцінювачем.
- Оцінка проводиться тільки на підставі письмового договору з зазначенням усіх істотних умов.
- Замовниками можуть бути лише власники або особи, які законно володіють майном.
- Звіт оцінювача має юридичну силу лише за наявності підписів оцінювача та керівника СОД.
- Консультації оцінювача дозволяють отримати професійну оцінку вартості без складання повноцінного звіту, коли це необхідно.
- Огляд об’єкта є обов’язковим, а реєстр ФДМУ та сертифікати гарантують законність дій оцінювача та СОД.
Для замовника дотримання цих правил – це гарантія того, що оцінка буде дійсною, прийнятою у нотаріуса, суді або державних органах, а будь-які юридичні ризики мінімізовані.