Серед оцінювачів і навіть нотаріусів досі виникає плутанина: чи потрібно реєструвати кожен звіт про оцінку в Єдиній базі Фонду державного майна України, чи тільки окремі випадки.
Хтось вважає, що реєструється будь-яка оцінка нерухомості. Хтось — що лише для продажу. Через це виникають зайві дії, помилки та непорозуміння з клієнтами.
Щоб поставити крапку в цьому питанні, було отримано офіційне письмове роз’яснення Фонду державного майна України — відповідь на запит нашого колеги-оцінювача Миколи Можировського. Нижче пояснюємо зміст цієї позиції простою людською мовою.
Оригінал відповіді ФДМУ наведений нижче.
Головний принцип: база створена не для всіх оцінок
Єдина база звітів про оцінку працює не для контролю всіх оцінювачів і не для реєстрації кожної оцінки нерухомості.
Її головне призначення — контроль оподаткування доходів фізичних осіб.
Простіше кажучи, база потрібна державі тоді, коли оцінка використовується для розрахунку податку.
Важливо: мова йде саме про фізичних осіб. Саме це прямо зазначено в офіційній відповіді ФДМУ.
Коли звіт ОБОВ’ЯЗКОВО реєструється в Єдиній базі
Згідно з позицією Фонду державного майна України, реєстрації підлягають звіти, які складаються для визначення доходу платника податку — фізичної особи, якщо цей дохід підлягає оподаткуванню.
Тобто ключовий критерій — наявність податкових наслідків саме для фізособи.
Продаж або обмін нерухомості
Коли фізична особа продає квартиру, будинок, земельну ділянку чи інший об’єкт нерухомості, податок визначається з урахуванням оціночної вартості. Тому звіт має бути зареєстрований у Єдиній базі.
Спадщина або дарування (якщо є оподаткування)
Якщо нерухомість отримується у спадщину або в дарунок і така операція оподатковується (тобто ставка податку не нульова), оцінка використовується для визначення бази оподаткування, а звіт підлягає реєстрації.
Інші правочини з переходом права власності
Якщо відбувається перехід права власності на нерухомість і виникає оподатковуваний дохід фізичної особи — звіт також реєструється.
Коли звіт НЕ потрібно реєструвати в Єдиній базі
Фонд державного майна прямо зазначив: звіти про оцінку, складені не для цілей обчислення доходу фізичної особи, реєстрації в Єдиній базі не підлягають.
Тобто більшість професійних оцінок узагалі не мають відношення до цієї бази.
Наприклад:
- оцінка для суду;
- оцінка для бухгалтерського обліку;
- переоцінка активів підприємства;
- оцінка для кредитування;
- внесення майна до статутного капіталу;
- визначення збитків;
- внутрішні корпоративні операції;
- експертні висновки без податкової мети.
Окремо: якщо власник — юридична особа
З офіційної відповіді ФДМУ випливає важливий практичний висновок:
Єдина база застосовується лише щодо доходів фізичних осіб.
Тому якщо власником нерухомості є юридична особа, а оцінка не пов’язана з визначенням оподатковуваного доходу фізособи, реєстрація звіту в Єдиній базі не потрібна.
Сам факт того, що оцінюється нерухомість, не створює обов’язку реєстрації.
Чому виникає плутанина
Багато хто орієнтується на тип майна — нерухомість. Але закон прив’язує реєстрацію не до об’єкта оцінки, а до мети її проведення.
Не об’єкт визначає необхідність реєстрації, а податкові наслідки для фізичної особи.
Що фактично підтвердив ФДМУ
У своїй офіційній відповіді Фонд державного майна України підтвердив:
- Єдина база використовується для цілей оподаткування;
- до неї вносяться звіти, що визначають оподатковуваний дохід фізичних осіб;
- інші звіти про оцінку реєстрації не підлягають.
Висновок простими словами
Є податок у фізичної особи — потрібна реєстрація.
Немає оподатковуваного доходу фізособи — реєстрація не потрібна.
Саме таку позицію офіційно підтвердив Фонд державного майна України у відповіді на запит оцінювача Миколи Можировського.
Часті питання
Чи потрібно реєструвати оцінку квартири для суду?
Ні. Якщо оцінка не використовується для визначення оподатковуваного доходу фізичної особи — реєстрація в Єдиній базі не потрібна.
Чи реєструється оцінка для продажу нерухомості?
Так, якщо продавцем є фізична особа і оцінка використовується для визначення оподатковуваного доходу відповідно до Податкового кодексу України.
Чи потрібно реєструвати звіт про оцінку, якщо власник — юридична особа?
Ні, якщо оцінка не пов’язана з визначенням оподатковуваного доходу фізичної особи. З офіційної позиції ФДМУ випливає, що Єдина база застосовується саме у випадках оподаткування доходів фізичних осіб.
Чи всі звіти про оцінку нерухомості реєструються?
Ні. До Єдиної бази вносяться лише ті звіти, які використовуються для визначення оподатковуваного доходу фізичних осіб. Інші види оцінки реєстрації не підлягають.